Leo en Europa Press que las inmobiliarias temen un "sobre ajuste de precios". En declaraciones hechas por Pedro Pérez, presidente del G-14, grupo de las principales inmobiliarias, se dice que el ajuste de los precios ya se ha realizado. Añade que el problema del crédito bancario puede provocar un "sobre ajuste" de los precios, o sea, que bajen más y que ellos no ganen lo suficiente. Según Pedro Pérez, durante este último año se han vendido viviendas con un descuento medio de entre el 20% y 30% y los del 40% están "a la orden del día".  ¿Alguién se cree esto? Además, amenaza con que, si el gobierno no aprueba nuevas medidas para incentivar la demanda, se pueden llegar a perder hasta 200.000 nuevos empleos.
Éstos me recuerdan a la industria de la música. Ellos siempre deben de ganar sin tener en cuenta la realidad social de este país. Mientras ellos tengan para sus mercedes, yates y mansiones, no les importa que el pueblo esté esclavizado con una hipoteca de por vida.

Nos hemos unido a  "La Lista de Sinde", iniciativa en solidaridad con
las páginas de intercambio de enlaces que la Ministra de Cultura
González Sinde quiere cerrar sin sentencia judicial. Aprovechando el
anteproyecto de Ley de Economía Sostenible, la Ministra de Cultura
intentó colar de tapadillo una enmienda por la cual una comisión
nombrada a dedo podría cerrar páginas web sin autorización judicial.
En España la descarga de archivos con copyright como música o
películas es legal, siempre que sea sín ánimo de lucro. Los jueces
hasta ahora han dado la razón a estas páginas y es por ello que la
Ministra se quiere saltar este molesto trámite. La industria no está
sabiendo, o no quiere, adaptarse a los nuevos tiempos. En su lugar nos
llaman piratas y nos roban con el canon. Ellos tienen derecho a ganar
dinero por su trabajo, como todo el mundo, pero una cosa es trabajar y
otra vivir de lujo por su cara bonita. ¿Por qué un músico, de esos
figurillas, tiene que ganar más que un buen médico? Por mí que el
canon se lo den a los buenos médicos.
Es por todo esto, que me he adherido a la acción solidaria "La Lista
de Sinde". Esta iniciativa pretende convertir cualquier web que lo
desee en una página de intercambio de enlaces. Para ello he puesto un
buscador en este blog desde donde podréis buscar archivos digitales
con copyright, libre y legalmente.

Últimamente, he estado pensando en cómo se podría acabar con el
negocio de bancos y constructores. Para ello he intentado analizar en
profundidad el funcionamiento de entidades financieras y
constructoras. El banco presta dinero al constructor, la banca gana.
El banco concede la hipoteca al comprador, la banca gana. El banco le
obliga a suscribir el seguro de vida, de vivienda y algún otro seguro
para estar más seguro, y, valga la redundancia, la banca gana.
Tarjetas, nóminas, transferencias, facturas, comisiones...  la banca
gana. Las constructoras no son tan sofisticadas. Éstas lo ganan todo
en una sola tirada.
Este modelo de negocio, el de chuparte la sangre hasta el borde de la
agonía, pero sin dejar que te mueras para no perder un cliente, es lo
que me gustaría cambiar. Por lo que he estado pensando en distintas
alternativas. Tristemente no he encontrado ninguna solución definitiva
pero si un camino a seguir. Este camino no es otro que el del software
libre. Enfrente del negocio del "vampiro" nos encontramos el
movimiento del software libre. En este negocio están programadores,
diseñadores, científicos... trabajando en proyectos abiertos y de
cuyos resultados se puede beneficiar el resto del mundo. Esta gente no
busca el BMW, la mansión, el yate.. esta gente tiene un sueldo normal,
en muchos casos de mileurista, y otros tan sólo son estudiantes. A
estos soñadores no les importa compartir su conocimientos y el fruto
de su trabajo. Saben que de esta manera serán reconocidos y no les
faltará trabajo. Saben que ellos, a su vez, se benefician del trabajo
de otros que como ellos han donado sus proyectos a la comunidad. En
definitiva lo hacen para vivir y dejar vivir. Ahora la pregunta es
¿Cómo adaptar la filosofía del software libre a los bancos? Para esto
no tengo respuesta. Habrá que preguntar a algún gurú. Pero pienso que
hoy en día con internet y con tanta gente capaz, si se unen esfuerzos
en la buena dirección, todo puede ser.

Ante la inclusión en el Anteproyecto de Ley de Economía sostenible de modificaciones legislativas que afectan al libre ejercicio de las libertades de expresión, información y el derecho de acceso a la cultura a través de Internet, los periodistas, bloggers, usuarios, profesionales y creadores de Internet manifestamos nuestra firme oposición al proyecto, y declaramos que:

1. Los derechos de autor no pueden situarse por encima de los derechos fundamentales de los ciudadanos, como el derecho a la privacidad, a la seguridad, a la presunción de inocencia, a la tutela judicial efectiva y a la libertad de expresión.
2. La suspensión de derechos fundamentales es y debe seguir siendo competencia exclusiva del poder judicial. Ni un cierre sin sentencia. Este anteproyecto, en contra de lo establecido en el artículo 20.5 de la Constitución, pone en manos de un órgano no judicial -un organismo dependiente del ministerio de Cultura-, la potestad de impedir a los ciudadanos españoles el acceso a cualquier página web.
3. La nueva legislación creará inseguridad jurídica en todo el sector tecnológico español, perjudicando uno de los pocos campos de desarrollo y futuro de nuestra economía, entorpeciendo la creación de empresas, introduciendo trabas a la libre competencia y ralentizando su proyección internacional.
4. La nueva legislación propuesta amenaza a los nuevos creadores y entorpece la creación cultural. Con Internet y los sucesivos avances tecnológicos se ha democratizado extraordinariamente la creación y emisión de contenidos de todo tipo, que ya no provienen prevalentemente de las industrias culturales tradicionales, sino de multitud de fuentes diferentes.
5. Los autores, como todos los trabajadores, tienen derecho a vivir de su trabajo con nuevas ideas creativas, modelos de negocio y actividades asociadas a sus creaciones. Intentar sostener con cambios legislativos a una industria obsoleta que no sabe adaptarse a este nuevo entorno no es ni justo ni realista. Si su modelo de negocio se basaba en el control de las copias de las obras y en Internet no es posible sin vulnerar derechos fundamentales, deberían buscar otro modelo.
6. Consideramos que las industrias culturales necesitan para sobrevivir alternativas modernas, eficaces, creíbles y asequibles y que se adecuen a los nuevos usos sociales, en lugar de limitaciones tan desproporcionadas como ineficaces para el fin que dicen perseguir.
7. Internet debe funcionar de forma libre y sin interferencias políticas auspiciadas por sectores que pretenden perpetuar obsoletos modelos de negocio e imposibilitar que el saber humano siga siendo libre.
8. Exigimos que el Gobierno garantice por ley la neutralidad de la Red en España, ante cualquier presión que pueda producirse, como marco para el desarrollo de una economía sostenible y realista de cara al futuro.
9. Proponemos una verdadera reforma del derecho de propiedad intelectual orientada a su fin: devolver a la sociedad el conocimiento, promover el dominio público y limitar los abusos de las entidades gestoras.
10. En democracia las leyes y sus modificaciones deben aprobarse tras el oportuno debate público y habiendo consultado previamente a todas las partes implicadas. No es de recibo que se realicen cambios legislativos que afectan a derechos fundamentales en una ley no orgánica y que versa sobre otra materia.

El otro día, leí en El País, este análisis que realiza José García Montalvo sobre el mercado inmobiliario Español. Análisis que yo, sin ser ningún experto, creo muy acertado y os lo recomiendo. José García Montalvo es catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra y en su web, http://www.econ.upf.edu/~montalvo, podréis leer más artículos interesantes sobre este mismo tema.

El ajuste inmobiliario en España
elpais.com 29/11/2009
Con el paso del tiempo se está consolidando la idea de que la crisis económica empieza a quedar atrás. Pero España no pertenece al numeroso grupo de países que están saliendo de la recesión. El motivo aducido por organismos internacionales y expertos es el gran peso que tenía el sector de la construcción, en particular el residencial, en la estructura productiva española.
Por tanto, parece apropiado preguntarse por la situación actual del sector y los factores que determinan la velocidad de ajuste del sector inmobiliario español. En primer lugar hay que resaltar que el sector inmobiliario muestra las mismas características que otros mercados en España: la mayor parte del ajuste se produce en las cantidades y no en los precios. Pensemos en el mercado laboral: mientras el desempleo aumenta de forma desbocada, los salarios reales siguen aumentando. En el mercado inmobiliario el ajuste también se está produciendo vía cantidades: mientras, según las estadísticas oficiales, los precios han caído desde su máximo en torno al 9%, la cantidad de viviendas iniciadas se ha desplomado. Hace tres años se comenzaron 860.000 viviendas mientras 2009 cerrará seguramente con menos de 190.000. Por comparación, en Estados Unidos los precios de la vivienda han caído un 33% desde el máximo, mientras que la iniciación de viviendas ha caído bastante menos que en España.
¿En qué punto se encuentra el ajuste inmobiliario en España? Constructores y promotores se apresuran a asegurar, con el beneplácito del Ministerio de Vivienda, que el ajuste ha acabado. "Es momento para comprar", nos llevan diciendo desde que comenzó la crisis con unos argumentos u otros, o a veces sin argumentos. Recordemos que el presidente de Martinsa-Fadesa, cuando los signos del declive del sector inmobiliario se acumulaban, auguró una subida "vertiginosa" de los precios de la vivienda en 2009. El argumento actual para justificar que el ajuste ha finalizado señala que el índice de accesibilidad, medido como la relación entre cuota hipotecaria y renta familiar, ha vuelto a los niveles de 1996. Desafortunadamente, este índice hoy es absolutamente irrelevante. En las condiciones actuales de concesión de hipotecas, el esfuerzo teórico para el pago de la cuota hipotecaria al tipo de interés corriente no tiene relevancia a la hora de conseguir un crédito. Las entidades financieras, en su vuelta a una política más responsable de concesión de hipotecas, evalúan el esfuerzo a un tipo de interés razonable de largo plazo, por ejemplo el 4% o el 5%. Una de las frases que más se escucha en las sucursales bancarias cuando se solicita un crédito es "y si el tipo de interés subiera al 5%, ¿podría pagar la cuota hipotecaria sin dedicar la mayor parte de su renta?".
El indicador relevante en la actualidad, y en el largo plazo, es la ratio del precio de la vivienda sobre la renta familiar bruta disponible. Este índice no está afectado por las condiciones crediticias (oscilaciones a corto plazo de los tipos de interés, condiciones más o menos restrictivas en la concesión de crédito o duración de las hipotecas). Según este indicador al ajuste inmobiliario español todavía le queda mucho por recorrer. La burbuja inmobiliaria aumentó hasta 7,7 años completos de renta familiar disponible para comprar una vivienda media. En la actualidad ha retrocedido hasta 6,6, pero está aún muy lejos de la media histórica anterior a la burbuja (en torno a 4 años). En Estados Unidos este indicador ha vuelto a 4 años y se nota cómo el sector inmobiliario comienza a dar síntomas de cierta mejoría.
Por tanto, queda ajuste para largo. ¿De qué dependerá el ritmo de ajuste futuro del sector? El primer factor es la capacidad de absorción del stock de viviendas nuevas por vender que se sitúa, dependiendo de la estimación, entre un millón y un millón y medio de viviendas. Se argumenta que muchas de estas viviendas están localizadas en la costa, pero la realidad es que la mayoría (en torno al 70%) son primeras residencias y que las dos comunidades autónomas que tienen más viviendas por vender respecto a la población no tienen mar.
Un segundo factor importante son los cambios en la fiscalidad de la vivienda. El Gobierno decidió antes del verano eliminar la desgravación a la vivienda con efectos diferidos (en 2011). El objetivo era intentar adelantar la decisión de compra de aquellos que pudieran perder la desgravación en el futuro, lo que podría ralentizar el ajuste del sector para desplazarlo al futuro. Pero, como ya señalaba en estas mismas páginas en su momento, una vez llegado el día de eliminar la desgravación existirá una tentación irresistible a desdecirse y no eliminarla. De hecho esta hipótesis se ha visto confirmada en el caso de Estados Unidos. El Gobierno norteamericano aprobó a principios de año una desgravación de 8.000 dólares para la compra de primera vivienda, pero con una extensión temporal limitada: de enero a noviembre de 2009. Hace pocas semanas el senado de Estados Unidos aprobó la extensión de esta desgravación hasta abril de 2010. Por tanto la efectividad de estos anuncios depende de la credibilidad que los potenciales compradores asignen al anuncio del Gobierno.
Finalmente, los cambios en la regulación bancaria tienen un efecto muy importante en el ritmo de ajuste del sector. Con la consigna de ganar tiempo, el sector financiero está utilizando múltiples estrategias para maquillar la tasa de morosidad contable: la dación en pago o entrega del activo a cambio de la cancelación de la deuda; la compra del activo por parte de una sociedad inmobiliaria propiedad de la entidad crediticia, y, por último, las moratorias y reestructuración de deuda. Esta última práctica está creando inmobiliarias zombies a la espera de un hipotético resurgimiento del sector. El interés de las entidades financieras por aceptar activos inmobiliarios en pago de deuda y su propensión a vender estos activos rápido y con grandes descuentos dependen de la regulación. Por ejemplo, antes del verano se aprobó una "reinterpretación" de la circular 4/2004 que supone una rebaja sustancial de las dotaciones por morosidad para hipotecas "buenas", o aquéllas con un préstamo valor inferior al 80%. La nueva normativa permite que cuando la morosidad supere los dos años la vivienda conserve un valor residual de al menos el 70%, en lugar de provisionarse el 100%. La suavización de las provisiones por morosidad hipotecaria reduce la presión en bancos y cajas de ahorros para aceptar rebajas de precios en la venta de su stock y aumenta la propensión a aceptar viviendas a cambio de deuda, lo que reduce la velocidad del ajuste. Pero la regulación también puede afectar en la dirección contraria. El pasado octubre el Banco de España, ante el rápido crecimiento de las daciones, decidió incrementar las provisiones para los inmuebles que fueran aceptados como pago por una deuda. La nueva normativa aumenta del 10% al 20% del valor de tasación las provisiones a aplicar por estos inmuebles pasado un año desde su aceptación. Además, la medida obligará a tasar de nuevo gran parte de la cartera en manos de entidades financieras. Esta medida reduce la propensión de las entidades financieras a aceptar inmuebles en pago de deuda y genera incentivos para que quieran deshacerse de sus inventarios lo más rápido posible, lo que aumenta el ritmo de ajuste del sector inmobiliario.
En resumen, al ritmo actual el ajuste inmobiliario tardará en completarse. Las medidas para liquidar el stock de viviendas por vender y los cambios regulatorios en el sector financiero pueden estimular, o retrasar, el ritmo de ajuste. Favorecer la vivienda en alquiler puede ayudar enormemente pues aceleraría el ajuste y permitiría alcanzar una nueva situación con una proporción de vivienda en alquiler razonable y similar a la de países de nuestro nivel de desarrollo. Lo que no debe considerarse como una opción es una salida en falso basada en los mismos criterios que nos llevaron al desastre actual y, en particular, pensar que los tipos de interés actuales se mantendrán durante los próximos cuarenta años.

Documental muy interesante. Describe a la perfeción la situación actual.

€SPANISH DR€AM from Guillermo Cruz on Vimeo.

El documental narra un viaje a través del panorama inmobiliario español de los últimos 40 años. Este viaje es motivado por la inquietud, que surge en mí y en muchos jóvenes, cuando decidimos emanciparnos. Ese deseo frustrado, en la mayoría de los casos, hace que me ponga a investigar para buscar porqués y posibles soluciones. El viaje me llevará desde los inicios cuando empezaron mis padres, hasta el momento actual(últimos 10 años), donde a los jóvenes que nacimos durante los años 70, nos ha tocado afrontar la coyuntura económica y social más complicada de la historia del estado español para acceder a una vivienda.

Diego y Johanna tenían contratada su hipoteca con el BBVA. Al quedarse
en paro no pudieron seguir pagando las cuotas. Entonces el BBVA
decidió iniciar un proceso de ejecución hipotecaria y subastar su
piso. Como ocurre casi siempre, llegados a este punto, será el banco
el único que puje por el piso y se lo quede por la mínima cantidad, un
50% de su valor inicial. De ésta manera, Johanna y Diego se quedarán
sin casa y además endeudados con el banco, ya que estarán obligados a
pagar la deuda correspondiente al otro 50% del piso y las costas de
todo el proceso de ejecución hipotecaria que inició el banco.

Cada día más gente se encuentra en la misma situación que Diego y
Johanna y es por ello que han empezado a unirse para luchar juntos por
sus derechos. La plataforma de afectados por la hipoteca tiene su
sede en Barcelona pero en su web (http://afectadosporlahipoteca.com.)
podéis encontrar consejos, documentos, experiencias... La plataforma,
a diferencia de los bancos que en su día pidieron dinero al estado
para salir de su mala situación, no exige dinero al gobierno, ya que
asume su parte de responsabilidad a la hora de firmar la hipoteca.
Pero sí exigen otras soluciones que consideran justas y posibles.
Éstas son sus exigencias, que yo también comparto:

a.- Parar los desahucios, tanto de las familias hipotecadas como de
los avalistas, hasta que se haya encontrado una solución a su
situación. Y garantizar a los afectados el acceso a justicia gratuita
para poder defenderse en los procesos de ejecución. En cualquier caso,
garantizar que ninguna persona se quede en situación de desamparo
habitacional: un estado democrático respetuoso de los Derechos
Humanos no puede permitir que miles de familias se queden en la calle
a la vez que millones de pisos permanecen vacíos a la espera de ser un
negocio rentable.

b.- Regular la dación en pago, de manera que si el banco ejecuta la
hipoteca y se queda la vivienda, la deuda quede liquidada, tal como
sucede en otros países de la UE o en EEUU. Es un abuso bancario que
estén expulsando a la gente de sus casas y encima les exijan el pago
de 20, 50 o incluso 100 mil euros.

c.- Conversión del parque de viviendas hipotecadas de primera
residencia en parque público de alquiler social. Que la administración
fuerce a las entidades financieras a asumir los precios reales de las
viviendas haciendo que los bancos renuncien a un porcentaje
significativo de la deuda hipotecaria para que, a continuación, la
administración compre la vivienda a precio de vivienda protegida de
régimen general y el antiguo propietario pueda permanecer en ella como
inquilino de vivienda protegida, siempre y cuando cumpla los
requisitos establecidos para ser beneficiario de la misma. Así no sólo
se ayudaría a las familias hipotecadas, sino que ganaría toda la
sociedad al aumentar el parque de vivienda pública en alquiler.

d- Realización de una Auditoría social sobre el funcionamiento del
mercado hipotecario. Existen indicios fundados que nos indican que la
ciudadanía ha sido objeto de un gran fraude que debe ser investigado
para poder establecer las responsabilidades de entidades
empresariales, bancarias, así como de las instituciones públicas. La
misma auditoría debería aclarar dónde han ido a parar los beneficios
millonarios que se generaron durante el boom inmobiliario.

e- Establecer los mecanismos, las reformas y las políticas necesarias
para que el acceso a una vivienda adecuada no vuelva a ser jamás un
negocio para unos pocos y una esclavitud para las familias
trabajadoras. En el caso del mercado hipotecario, establecer por ley
que el pago de la cuota mensual hipotecaria en ningún caso sea
superior al 30% de los ingresos de la persona o unidad familiar, a un
plazo máximo de 20 años.

La asamblea por una vivienda digna de Guipúzcoa ha denuncido en una nota el problema de las viviendas vacías de Riberas de Loyola. Este colectivo ha censado las viviendas vacías de este nuevo barrio de San Sebastián en unas 768 (un tercio de las viviendas del barrio). La asamblea solicita al ayuntamiento que detenga un nuevo proyecto de 534 viviendas libres en otro barrio de la ciudad hasta que no solucione este tema. También solicitan al consistorio que deje de prorrogar licencias ficticias, aplique la ley de suelo, y aumente el parque de vivienda pública en alquiler. A los promotores y Kutxa solicitan que vendan sus bloques vacíos sin más demora al precio de obra pública a Etxegintza (compensando posibles pérdidas con los beneficios que han hecho en años anteriores a costa de miles de donostiarras) y pongan el resto en  alquiler en "Bizigune" o "Alokabide". Para más información podéis acceder a su web www.kepasakonlakasa.org.

Ayer, nuestro sistema de detección de spam de abstenerseinmobiliarias.es nos avisó de que un mismo mensaje estaba pendiente de envío a múltiples usuarios. Al comprobar el e-mail, vimos que estaba redactado en mal castellano y como teléfono de contacto había un móvil con prefijo francés. El mensaje decía que estaba muy interesado en el piso y por favor se pusieran en contacto. Otra cosa que nos hizo sospechar fue que el mensaje se enviaba a distintas localidades repartidas por toda España.
La estafa funciona de la siguiente manera: tras responder al contacto, un supuesto comprador extranjero muestra su deseo de adquirir el inmueble al precio establecido, pero para ello solicita una reunión en alguna ciudad extranjera alegando motivos de trabajo. Cuando te desplazas al lugar te solicitan una cantidad de dinero, bien para pagar a un intermediario o bien para realizar algún cambio por billetes de 500 euros. Si aceptas y vuelves con el dinero puede que te den dinero falso a cambio o directamente te dan el palo.

Mi experiencia personal con estos timadores
El 2006, cuando vendía mi casa, contactó conmigo un italiano que deseaba comprar mi piso. Esa decisión la adoptó con la única ayuda de las fotos del anuncio. Para cerrar el trato me tenia que desplazar a Milán, y como me negué, se esfumó su deseo por mi piso. 
Otro día, un domingo, recibí la llamada de unos inversores alemanes que estaban en San Sebastián y que esa misma tarde deseaban visitar mi piso, a lo cual accedí. Esa tarde, dos personas con rasgos hindúes e impecablemente vestidos con traje y maletín, se presentaron en mi casa. Visitaron la casa, la fotografiaron, probaron el funcionamiento de grifos y cisternas (yo me dije, ¡que profesionales estos alemanes!). Al finalizar la visita, me informaron que les había gustado el piso, que estaban buscando inversiones por la zona y que me llamarían.
Al día o a los dos días, me llamaron y me dijeron que lo querían comprar pero que tenía que ir a Barcelona para cerrar el trato. El jefe, el tío de uno de ellos, iba a ir a Barcelona para cerrar distintos negocios. La familia y amigos me dijeron que no fuera, pero era tal la necesidad de vender, que me desplacé a Barcelona. Cuando llegué les telefoneé y me informaron que fuera hacia la villa olímpica y allí nos reuniríamos en un hotel. Llegue a la zona y ya no volví a saber de ellos, no me cogían las llamadas. Con un tremendo cabreo me volví a Donosti. Entonces busqué en internet y leí en algún foro sobre este tema y así conocí este timo. No tengo mal recuerdo de aquél día, ya que aunque me desplacé a Barcelona para nada, no fui timado y a la vuelta recibí la llamada, de los que, a la postre, fueron los compradores de mi piso. Gente honrada, sin acento, sin traje, sin maletín y sin residencia en lugares remotos.